En el marco del octavo capítulo del Summit de Real State organizado por LA NACION, varios especialistas dieron el presente para brindar una mirada de lo que está ocurriendo en el sector. Fue en diálogo con José Del Rio, secretario general de Redacción, que Leandro Molina, director comercial de Zonaprop; Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades; Martín Boquete, director de Toribio Achával; Diego Cazes, director general de L.J. Ramos y Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires, aportaron su visión y análisis referido al tema.
Si hay algo en lo que coincidieron los expertos, apalancados en números que la industria está mostrando estos días, es en el cambio de ciclo que se vive en el plano inmobiliario. Pese un contexto macroeconómico al que el sector no le es ajeno, según las mediciones que Molina recopiló desde Zonaprop, la plataforma con más de 700.000 avisos publicados, “el precio publicado bajó un 23,9% respecto al año pasado”. Al mismo tiempo que resaltó indicadores favorables: en junio de este año se registró una suba en las escrituras del 10,5% en la ciudad de Buenos Aires respecto del nivel de un año atrás. En la Provincia de Buenos Aires, este incremento fue del 8,59%. “Asimismo, en nuestro último informe mensual de CABA vemos un ascenso de los precios de venta, por primera vez en 52 meses. En el mes de julio se registró un ascenso del 0,1%”, detalló. “Estamos reafirmando que el ladrillo sigue siendo refugio de valor para el argentino”, aportó Goldszer.
En la misma línea, la broker habló de una recuperación del sector, lenta pero firme, con más consultas y operaciones. Sentimos que la oferta se está acercando a la demanda y viceversa y que se están convalidando precios que antes no se convalidaban”, amplió la ejecutiva. “Se ve más entusiasmo con el negocio inmobiliario. Hay buen clima a nivel nacional con mayor actividad en CABA, en la provincia de Buenos Aires, en la costa atlántica y en la Patagonia”, amplió Boquete.
Cuando en tiempos de la pandemia se hablaba de una salida de las ciudades y apuesta por lo verde, la vuelta a la normalidad retomó la tendencia anterior. Hoy, según mediciones de García Resta, se calcula que 9 de cada 10 argentinos viven en ciudades. Molina agregó que la demanda en barrios cerrados bajó entre un 48% y 70%, dependiendo si se habla del corredor sur o norte. Es decir, la vida en la ciudad vuelve a estar en el eje tanto para las personas como para los desarrolladores pero sin dejar de lado las exigencias que fueron buscadas en la pandemia.
“La gente no quiere volver atrás en ese sentido y los desarrolladores siguen atentos a eso. Amenities, extensión de espacios en el departamento como terrazas o balcones, son exigencias que aparecieron en la pandemia y se mantienen”, explicó la ejecutiva de Ocampo Propiedades.
Un barrido por el comportamiento del sector
Tal y como evidencia el informe de Zonaprop, “en la mitad de los barrios de Capital Federal, los precios suben marginalmente”. “Estamos hablando de que el barrio que más subió es Parque Chás (1,9%) y después están todos en el orden del 0,1%. Esto habla de una tasación más honesta de este último tiempo”, precisó Molina. Otro dato, la demanda sigue focalizada, mayoritariamente, en Caballito, Recoleta, Palermo, Villa Crespo y Saavedra “en el comportamiento de precios” y las consultas para adquirir PH bajaron de un 2,3 a un 1,7%. El ticket más demandado está por debajo de los US$175.000 y la tipología más buscada en el AMBA es un tres ambientes. Los alquileres también aumentaron. Según el ejecutivo, si se hace una comparación “año contra año”, se estaría hablando de una suba del 152,9%.
Que los valores se acomoden es síntoma de que algo está ocurriendo y los analistas y jugadores activos del sector intentaron buscar una explicación. “Los precios tocaron piso y están rebotando de una manera muy leve. Empezaron a validarse con la oferta y la demanda y eso te permite pensar que los valores se están ajustando”, analizó Cazes. “Esto se da por una combinación de cosas. Estamos muy acostumbrados a analizar la coyuntura para tomar decisiones; sin embargo, el inmueble es un producto que vive 100 años y va a atravesar un montón de coyunturas. No se recupera el precio del inmueble sino que la gente se acuerda de que es un producto para toda la vida”, añadió Boquete.
Esta tendencia se ve no solo en los precios ofertados sino también en las contraofertas. Los márgenes de negociación se achicaron y, según Cazes, cuando antes se podían escuchar regateos de entre 15% y 20%, hoy no superan el 7%. “Con un poco de aire fresco, el mercado reacciona y compra. Ahí hay una gran oportunidad”, completó. “Hoy, con la misma plata que hace unos años te comprabas un dos ambientes podés comprar un tres ambientes. Depende el barrio, si es proyecto, emprendimiento o usado pero hoy podés tener un tres ambientes con US$175.000″, comentó Molina.
La complejidad de una criticada ley
Un tema que no pudo quedar fuera del análisis fue la Ley de Alquileres. Sancionada en 2020 y criticada por varios sectores de la política y el sector durante mucho tiempo, es un tema que, esperan, las próximas administraciones pongan en carpeta para su tratamiento.
“La soberbia de la política hace que no se le pregunte a la gente adecuada. Parecemos enemigos del mercado cuando se apunta a que nosotros defendemos a los propietarios pero si no los defendemos a los inquilinos no hay transacción. Es un delirio pensar que no podemos tener una opinión objetiva”, sentenció Cazes. “A corto plazo hay que cambiar esta ley y a largo plazo, incentivar a la gente para que construya e invierta pra alquilar para vivienda permanente”, amplió.
Goldszer coincidió con sus dichos y añadió que debería haber una “ley de alquileres medianamente sensata”, escenario en el cual “muchos volcarían sus unidades al alquiler”.
“No creo que haya una ley de alquileres perfecta con 140% de inflación proyectada. Es un desafío corregir la ley pero creo que es mucho más desafío corregir la economía, bajar la inflación, tener un país sensato y generar las condiciones para que en dos o tres años, [el país] sea próspero para la gente tener sus activos”, explicó García Resta.
Sin embargo, fue la palabra de Boquete la que más resonó en medio de este debate. “El mercado no necesita una ley de alquileres sino fomento de inversión y una buena economía. Inventar una ley no tienen ningún sentido. No hace falta participación política, con la sola oferta y demanda y reglas claras alcanza”.
