Preocupadas por los proyectos de ley que están en danza en el Congreso y que, tal como afirman, podrían “dificultar el futuro del crédito hipotecario”, la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA) y la Asociación de Bancos Argentinos (Adeba) unieron fuerzas y redactaron una “nota técnica” en la que exponen sus argumentos sobre el tema y además incluyen propuestas para mejorar esta operatoria.
“Los proyectos de Ley presentados en el Congreso de la Nación con relación a los créditos hipotecarios UVA para la vivienda, en su mayoría, dificultan el desarrollo del crédito hipotecario en la Argentina. Si bien los objetivos declarados son loables, los instrumentos elegidos llevarían a resultados opuestos a los buscados”, expresa el documento elaborado por ambas cámaras.
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Asimismo, se subrayó que esta situación fue claramente expuesta por las Asociaciones de Bancos, Banco Nación, Banco Ciudad, BCRA y otros referentes del sector financiero en la reunión conjunta de las Comisiones de Finanzas y Presupuesto y Hacienda de la Honorable Cámara de Diputados de la Nación el 01/09/2022.
En la nota también se explica que la mayoría de los proyectos de ley que tienen estado parlamentario proponen el recálculo compulsivo de las cuotas y la imposición de nuevas cargas/contribuciones sobre la operatoria, incluso en forma retroactiva, fijación de tasas máximas, entre otros elementos que afectarán el acceso a la vivienda en el futuro. “Esto sería un alivio económico como máximo a 100.000 familias que ya accedieron a comprar una vivienda con crédito hipotecario y perjudicaría a los tres millones de familias que tienen problemas habitacionales, cuya solución requiere acceso a crédito hipotecario”, se remarca.
A este perjuicio, se continúa explicando en la nota mencionada, se deben agregar los derivados por no contar con el impacto positivo sobre el ingreso y empleo que tienen las actividades relacionas con la construcción de viviendas, que con la aprobación de los proyectos mencionados no ocurriría. “Cabe señalar que la gran mayoría de las personas que accedieron a estos créditos hipotecarios pertenecen al decil de ingresos más alto de la población e incluso varias ya han precancelado el crédito, mientras que los tres millones de familias con problemas de vivienda pertenecen a estratos de menores niveles de ingreso y, por ende, son más vulnerables”, se agregó.
A modo de sugerencia, ambas cámaras manifiestan: “Si el Congreso considerara que existe mérito para que las 100.000 familias que han accedieron a la vivienda con créditos hipotecarios UVA deben recibir una ayuda para el pago de sus cuotas, la forma que prevé el sistema republicano es la creación de un subsidio explícito, aprobado por Ley”.
En paralelo, agregan, el Estado podría aumentar el monto deducible sobre el impuesto a las Ganancias por los intereses de los créditos hipotecarios, equivalente al mínimo no imponible de los alquileres. “Esta medida sería una buena solución, que aliviaría la situación fiscal no solo de los actuales, sino también de los futuros deudores de los hipotecarios UVA”, se indica.
Pero, además, en la nota técnica de ABA y Adeba, se hacen propuestas para ir hacia un mercado de crédito hipotecario para la vivienda robusto. “El Congreso puede hacer una contribución positiva al desarrollo de crédito hipotecario mediante dos acciones concretas, como evitar legislar modificaciones compulsivas en los contratos entre privados y, por lo tanto, generan inseguridad jurídica, lo cual limita el desarrollo futuro del crédito para la vivienda, y crear un marco legal propicio para el desarrollo del crédito hipotecario en los próximos años, en un contexto de estabilidad económica”, se sugiere.
El mercado de créditos hipotecarios, según se dice en el documento mencionado, requiere una estabilidad macroeconómica que todavía el país no logró alcanzar. “Desde el punto de vista legal y normativo se necesita mayor estabilidad de los contratos que se firman y eso implica mirar más hacia delante y sobre todo si no hay problemas sistémicos a resolver. Se debe generar confianza para que los recursos económicos del sector privado se vuelquen en el segmento de créditos hipotecarios, a través de los bancos y del mercado de capitales”, se solicitó.
En opinión de ambas cámaras, la condición necesaria para tener un mercado hipotecario robusto es contar con seguridad jurídica, certidumbre de que los contratos se van a cumplir, un contexto de estabilización de la macroeconomía, con una moneda estable. “La estabilidad y estandarización de los contratos es además fundamental para que las hipotecas puedan securitizarse y así conseguir más fondos para seguir desarrollando el mercado de créditos hipotecarios”, enfatizaron.
En la nota se concluye que el Congreso tiene la oportunidad de sentar las bases legales para el desarrollo del crédito hipotecario, que podrá comenzar a crecer al momento de lograr cierta estabilidad y previsibilidad macroeconómica. ”Esta estabilidad y previsibilidad depende, como se mencionó, en gran medida, del propio Congreso, que es quien aprueba anualmente el total del gasto público que realizará el Poder Ejecutivo, y que fue la causa de la inflación (y el aumento de las UVA) de las últimas décadas”, se dijo.
Para ambas cámaras, los proyectos de ley deberían abordar, al menos, los siguientes puntos: creación de una unidad de cuenta hipotecaria, es decir una unidad que ajuste por inflación; instrumentación de un Fondo Compensador privado, entre variación de las UVA y los salarios (CVS), de manera de los tomadores de crédito tengan una especie de “seguro” que los protegerá en los periodos donde la inflación aumente sustancialmente por encima de los salarios; promoción del proceso de venta de hipotecas (securitización); simplificación de las actuaciones notariales, y promoción de la seguridad jurídica de las operaciones de crédito hipotecario y derecho de propiedad.
