Luego de un debate precedido por las exposiciones de inquilinos y operadores inmobiliarios, el oficialismo en el Senado aprobó un dictamen de mayoría con modificaciones a la reforma de la ley de alquileres que la oposición había aprobado en la Cámara baja. La iniciativa quedó en condiciones de ser debatida en el recinto a partir de la semana que viene, pero no será la única: la oposición de Juntos por el Cambio insistió con un dictamen de minoría que deja tal cual está a la ley aprobada en Diputados.
El oficialismo y la oposición coinciden en que la ley de alquileres sancionada en junio del 2020 estuvo lejos de tener un impacto positivo en el mercado inmobiliario, tanto para inquilinos, propietarios y operadores. Sin embargo, hay más de una diferencia entre las coaliciones sobre cómo rectificar una ley que tuvo como principal defecto la retracción en la oferta de viviendas, que se aceleró junto a la creciente inflación de los últimos meses.
Descaros, violaciones y suspicacias
Uno de los ejes que genera disidencia entre las fuerzas se da en torno a la durabilidad de los contratos. La modificación aprobada en Diputados de la actual ley, sancionada en junio de 200, retrae de tres a dos años al plazo de los contratos, algo que Juntos por el Cambio intenta ratificar en el Senado. En cambio, entre las modificaciones que impulsa el dictamen de mayoría del Frente de Todos se encuentra que el plazo del contrato permanezca en tres años.
“Le da mayor tranquilidad a la familia que vive en una casa alquilada”, sostuvo Guillermo Snopek, senador de Unidad Federal, el bloque que el año pasado se desprendió del Frente de Todos. “No se podía retroceder en derechos”, añadió más tarde la mendocina Anabel Fernández Sagasti por el oficialismo.
La reforma de la ley impulsada por Juntos por el Cambio en Diputados también establece que la actualización del monto de los alquileres puede realizarse dentro de un plazo de entre cuatro y 12 meses, con un sistema acordado entre las partes.
El oficialismo busca hacer semestral la actualización, un punto de “encuentro” -según refirieron- entre la normativa vigente y la propuesta de JxC, que originalmente impulsa una periodicidad de cuatro meses. Además, el dictamen de mayoría del Frente de Todos introdujo una especificación: que el contrato deba realizarse en “moneda nacional”.
Otro eje de polémica se daba en torno al índice de referencia para actualizar los precios de los alquileres. Con el dictamen de mayoría y con el fin de enmarcar la ley en un rótulo de “política de Estado”, el oficialismo propone el coeficiente que fija el programa ”Casa Propia”, un índice que el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat utiliza para distintos programas de viviendas sociales, según se refirió en la sesión que tuvo lugar en el Salón Arturo Illia.
Las distintas posturas quedaron expuestas en la previa. “Nosotros tenemos una posición diferente a la media sanción de Diputados”, sostuvo Pablo Yedlin, senador tucumano del Frente de Todos, antes de que se diera inicio a la sesión plenaria. “La oposición [Juntos por el Cambio] quiere que se apruebe tal cual vino, nosotros queremos generarle alguna modificación y que vuelva a Diputados”, sintetizó Yedlin.
“Hoy hay un problema con este tema, hasta tanto no lo resolvemos hay muy poca oferta”, agregó, en alusión a la caída de las operaciones desde la sanción de la ley, que se convirtió en derrumbe a partir de julio, cuando los primeros contratos firmados en 2020 llegaron a su fin y sufrieron actualizaciones superiores al 100%. “Ha traído más conflictos que soluciones”, sostuvo Yedlin.
El desarrollo del debate arrancó trabado. Cuando se anunciaron algunos reemplazos al comienzo de la sesión, la senadora mendocina Mariana Juri (UCR) señaló que al tratarse de un cuarto intermedio, estos no podían ser aceptados. “No procedamos a interpretaciones de cada día de acuerdo a cómo nos convienen”, sostuvo y agregó: “Los mismos senadores que estuvimos en el inicio debemos ser quienes continuamos en la comisión y firmar los dictámenes correspondiese si así ocurriesen”.
“Los que más hacen uso del cambio, si me disculpan, son lo senadores de la oposición”, apuntó el formoseño Jose Mayans, jefe del bloque oficialista. Distintos senadores se manifestaron en favor de avanzar y darle “celeridad” al asunto y Juri quedó sola en su postura.
Las modificaciones del dictamen de mayoríaSe modifica el artículo dos, que sustituye al artículo 1198 del Código Civil y Comercial, que establece el plazo de los contratos en tres años.A su vez, se elimina la última parte de un párrafo del artículo cuatro: “Se entenderá como urgente cualquier reparación de aquellas prestaciones que por su gravedad impidan u obstaculicen el uso convenido sobre el bien locatado”En cuanto a la ley 27.510, se modifica el articulo 6 y se incorpora que el precio del alquiler debe fijarse en moneda nacional y por períodos mensuales sobre los cuales podría realizarse ajustes con una periodicidad por intervalos no inferiores a 6 meses.Al artículo 9 de la media sanción proveniente de la Cámara baja se incorpora el siguiente párrafo en favor de los propietarios: “Los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo”. Además, el dictamen incorpora un artículo nuevo que habilita a las partes a deducir del impuesto a las ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrato de locación.
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“Es una mucho mejor versión de que vino de Diputados”, sostuvo Fernández Sagasti. “Queremos insistir con el proyecto de media sanción”, indicó el senador Víctor Zimmerman (Chaco), de JxC. “Las modificaciones van a demorar y perjudicar las buenas intenciones de la ley. Vamos a presentar un “despacho en minoría” a los efectos de su tratamiento en el recinto”, completó.
Guadalupe Tagliaferri, senadora porteña de JxC, preguntó -no sin ironía- por las expectativas de Unión por la Patria sobre la posibilidad de que las modificaciones “logren incentivar” la oferta inmobiliaria. “Ninguna reforma normativa puede asegurar nada”, le respondió Daniel Bensusán, presidente de la Comisión de Legislación General.
